广州市车陂经济发展有限公司与广州永业货柜码头有限公司、香港永业重型货运有限公司码头租赁合同纠纷案

——依法解除码头租赁合同，服务粤港澳大湾区建设

【基本案情】

2007年12月5日，原告和广州永业公司签订码头租赁合同约定：由广州永业公司继续承租本案码头，租赁期共10年，自2007年10月16日起至2017年10月15日止；广州永业公司签约时需交纳20万元作为定金，每月租金15.6万元，从第四年起，每三年每月租金按上期租金总额递增20％至合同期满；租赁期间租金按每月一期缴交；广州永业公司没有按照合同规定日期交款的，原告按实际欠款数，每天计收3‰的违约金，如广州永业公司超过30天仍未付清应交款项，则表示广州永业公司毁约，原告有权单方解除合同，自行收回码头；因有关部门需要征用或借用码头地块、国家政策需要拆除或改造码头内建筑物，双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，如有关部门提供营业搬迁补偿，原告占30％，广州永业公司占70％，其他一切补偿属原告所有。

2015年1月起，广州永业公司开始拖欠租金。5月15日，广州永业公司向原告支付2015年1月份的租金224,640元。6月15日，广州永业公司向原告支付2015年2月份的租金224,640元。7月3日，原告向广州永业公司发出律师函，催促广州永业公司在收到律师函之日起10日内向原告支付拖欠的租金898,560元及其违约金，逾期未付原告将按合同约定解除码头租赁合同，收回租赁场地、没收租赁定金，并追究广州永业公司的违约责任。

2016年1月19日，原告再次向广州永业公司发出律师函。3月17日，广州永业公司和香港永业公司共同向原告出具承诺书载明：1.广州永业公司确认截止至2016年2月29日尚拖欠原告租金2,695,680元和逾期付租违约金150万元；2.广州永业公司承诺在2016年6月15日前向原告还清2,695,680元债务，若逾期未付清，每逾期一日按租金款项总额的3‰支付逾期付款违约金；3.广州永业公司承诺从2016年5月起按期足额支付每月租金；4.香港永业公司确认其在清远市佛冈县拥有厂房，并承诺以上述土地之使用权及厂房为广州永业公司所欠的2,695,680元租金及逾期付租违约金150万元提供担保；5.香港永业公司承诺为广州永业公司2,695,680元租金及逾期付租违约金150万元提供连带保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，保证范围为被担保债务的本金、利息、违约金、有关税费和为实现债权所支付的律师费等相关费用。7月19日，香港永业公司向原告出具承诺书补充说明，确认香港永业公司于2016年3月17日向原告出具承诺书，承诺以香港永业公司名下在清远市佛冈县拥有的土地及厂房（土地使用权证号为佛府国用总字第1993号、（1997）第800055号、房产证号为佛字188号）为广州永业公司提供担保。

因广州市政府“一江两岸三带”建设项目需征收本案码头所在土地，广州永业公司向黄埔老港海关提出注销本案码头所在的海关监管货物仓储审批的申请，2017年1月25日，黄埔老港海关注销了本案码头监管。2017年3月15日，针对广州永业公司向原告申请减免本案码头租金、违约金、滞纳金等费用，原告回复称，若广州永业公司能积极配合广州市政府对于金融城东区的动迁和收地工作的部署，及时按要求交地，原告将根据广州永业公司的配合情况作出如下处理：关于广州永业公司提出的免除本案所有产生的违约金、滞纳金的请求，原告可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免；关于广州永业公司提出的从2017年1月起免除所有租金的请求，因免除租金属于重大事项，根据三资交易管理规定，须向股东代表进行通告，原告将召开股东代表大会反映广州永业公司的该请求，尽力向股东代表争取对该请求的支持。3月25日，广州永业公司向原告移交了本案码头所涉及的临江大道路位及其上盖物业。9月18日，原告和广州永业公司签订租金抵扣协议，原告确认120万元码头租金。10月12日，原告和广州永业公司签订协议书约定：1.在2017年10月30日前，双方移交本案码头除路位外的剩余土地及物业，广州永业公司保证不以码头租赁合同等纠纷为由不予配合，更不得采取拉横幅等不当方式，阻碍新涌口征地拆迁及本案码头土地、物业移交工作；2.广州永业公司与第三方的内部合作问题，以及涉及国有土地上征收补偿事宜，由广州永业公司与合作方、广州市道路扩建工程办公室等部门通过正当合法方式解决，广州永业公司不得因与内部合作方或广州市道路扩建工程办公室等部门产生分歧、纠纷，将矛盾指向无关联的原告，并不予配合移交本案码头土地及物业，该分歧、纠纷所涉及的停产停业损失、人员遣散等费用，由广州永业公司自行依法向相关政府部门及单位主张并解决；3.在满足上述第1条和第2条的前提下，原告同意减免自2017年1月起的租金，同时对于违约金，原告同意在2017年3月15日复函中的“可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免”的基础上再作适当调减；4.对于本案码头的搬迁费及不可搬迁的设备设施需评估的事项，待评估公司出具评估报告且征收、被征收单位确认后，双方依据评估报告协商处理，在协商处理前，原告在本协议签订后3日内，先行垫付50万元给广州永业公司用于办理场地搬迁、移交事宜，待最终的协商结果确定后多退少补，对于征地拆迁补偿，按码头租赁合同关于“如有关部门提供营业搬迁补偿，原告占30％，广州永业公司占70％，其他一切补偿属原告所有”的约定处理；5.在政府征收过程中涉及广州永业公司需使用现办公场所（仅限于办公楼）处理与第三方合作合同纠纷事宜，原告同意给予2个月的临时使用期。庭审中，原告和广州永业公司均确认广州永业公司未采取拉横幅等方式阻碍新涌口征地拆迁及本案码头土地、物业移交工作。关于广州永业公司是否移交本案码头除路位外的剩余土地及物业，原告主张广州永业公司尚未交还，广州永业公司则主张已于2017年10月30日向原告移交所有场地，本案码头除路位外的剩余土地及物业处于广州永业公司代管的状态，原告可以随时收回和拆迁。庭后，原告书面确认广州永业公司已经于2018年3月20日向原告移交了码头及建（构）筑物。

【裁判结果】

广州海事法院一审判决认为，本案是一宗涉港码头租赁合同纠纷。各方当事人未一致选择本案纠纷适用的法律，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案纠纷应适用我国内地法律解决。

原告和广州永业公司签订的本案码头租赁合同是双方当事人真实一致的意思表示，没有违反我国现行法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告是出租人，广州永业公司是承租人，双方均应按合同约定和法律规定行使权利和履行义务。

原告和广州永业公司在庭审中均同意本案码头租赁合同在2016年12月解除，本院予以确认，故本案码头租赁合同的租期应计算至2016年12月。因双方未明确本案码头租赁合同解除的具体日期，本院酌定本案码头租赁合同的租期计算至2016年12月31日。合同解除后，广州永业公司应将本案码头交还原告，原告确认广州永业公司已将码头交还给原告，因此对于原告请求判令广州永业公司向原告交付码头的诉讼请求不予支持。

关于拖欠的租金数额。广州永业公司未能提交充分证据证明原告同意对2015年3月至2016年12月期间的租金予以减免，因此该期间的租金应按本案码头租赁合同的约定计算。根据本案码头租赁合同约定，本案码头2013年10月16日至2016年10月15日期间的租金每月为224,640元，2016年10月16日至2016年12月31日期间的租金每月为269,568元，据此计算出本案码头2015年3月1日至2016年12月31日期间的租金共计5,054,400元。广州永业公司已支付上述期间的租金120万元，尚拖欠原告租金3,854,400元。根据合同约定，广州永业公司应在每月5日前向原告支付当月租金，广州永业公司至今拖欠上述租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，广州永业公司应向原告支付拖欠的租金。

关于违约金问题。虽然本案码头租赁合同有对违约金进行约定，但是根据原告在2017年3月15日复函中关于“若广州永业公司能积极配合广州市政府对于金融城东区的动迁和收地工作的部署，及时按要求交地，原告可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免”的承诺，以及原告和广州永业公司于2017年10月12日签订的协议约定，在广州永业公司未采取拉横幅等不当方式阻碍征地拆迁及本案码头移交的前提下，原告同意在2017年3月15日复函中的“可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免”的基础上再作适当调减。双方在庭审中确认广州永业公司未采取拉横幅等不当方式阻碍新涌口征地拆迁及本案码头土地、物业移交工作，广州永业公司已将码头交还给原告，在原告没有反证的情况下，认定广州永业公司履行了约定，广州永业公司主张原告应免除广州永业公司的违约金符合上述约定，本院予以支持。原告要求广州永业公司按未付租金每日3‰支付违约金，没收定金20万元作为违约金，以及另赔偿3个月租金673,920元作为违约金的诉讼请求，不符合原告和广州永业公司的约定，本院不予支持。该20万元定金在合同解除后应冲抵租金，冲抵后广州永业公司还应向原告支付租金3,654,400元。

关于香港永业公司的责任问题。香港永业公司承诺为广州永业公司在2016年2月29日前拖欠的2,695,680元租金及逾期付租违约金150万元提供连带保证担保，原告予以接受，故认定香港永业公司与原告成立了保证合同关系。该保证合同是原告和香港永业公司真实意思表示，没有违反我国现行法律和行政法规的强制性规定，合法有效，香港永业公司是连带保证人。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告香港永业公司应在约定范围内对广州永业公司的债务承担连带清偿责任。广州永业公司在2017年1月向原告支付了租金120万元，由于广州永业公司和原告未能约定该120万元是支付何时的租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条关于“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定，广州永业公司支付的120万元应先抵充没有担保的租金债务，故香港永业公司应在2,695,680元范围内对广州永业公司拖欠的租金承担连带清偿责任。

香港永业重型货运有限公司不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

1. 该案的审理为广州国际航运枢纽建设提供智力支持，为广州国际航运枢纽建设提供强有力的司法保障。该案涉及广州金融城建设的地块，该地块由车陂经济发展公司集体所有，自2007年开始出租给被告广州永业公司作为码头使用，但广州永业自2015年开始因经营不善拖欠租金，2016年双方又因广州金融城征地拆迁产生纠纷。该案最终通过调解和判决结合的方式审理，使得永业公司同意先交地，以便不影响广州金融城建设，服务好了大湾区建设。

2.该案的审理很好地处理了信访与案件审理的关系。在征地拆迁期间，由于广州永业公司对被排除在协商对象外极度不满，采用各种方式不配合征地工作，包括组织工人信访、封锁大门、张贴大幅标语，还不断到天河区政府和广州市政府信访，造成社会影响非常使得案件处理起来非常棘手。承办人在开庭前积极协调当事人，并到码头现场和村委会组织当事人进行调解。经过多次的调解和说服，广州永业公司终于同意先行变卖设备支付部分租金，并将政府急用的江边路位先行交付给原告，以便金融城的前期道路建设，答应不再采取过激手段维权，同意在法院组织下进行协商，如不能协商则由法院判决，为案件的调解创造了好的机遇，为案件审理创造了好的氛围。

3.该案的审理较好地服务了广州社会发展。因涉及码头上面建筑物的补偿标准和对象的认定，直至开庭，广州永业公司都没有交还码头地块。庭审后，承办人仍进行不懈的调解，广州永业公司最终在今年3月20日，将剩余的码头地块全部交还给车陂经济发展公司，这样案件涉及的征地问题全部解决，很好地服务了广州金融城建设大局和大湾区建设。

4.该案的审理，创造性地将调解和判决有机结合，对于经调解已经履行的部分在判决中确认，对未能成功调解的部分进行判决，既取得好的社会效果，实现了社会效果和法律效果的有机统一，不仅让人民群众感受的司法的关怀，也感受到了公平正义。

【编写人】尹忠烈